Thời
gian vừa qua, đang có thông tin đưa ra là ngân hàng BIDV sẽ tịch thu chung cư The
Harmona để siết nợ Chủ đầu tư ???. Thực tế, đây không phải là lần đầu tiên có
sự “lùm xùm” của các dự án chung cư ở Việt Nam.
Ở
những bài viết trước, chúng tôi đã đề cập về những lưu ý khi mua chung cư để
lựa chọn được căn hộ ưng ý nhất, như về Phong thuỷ, Công trình tiện ích công
cộng, Chọn tầng, Chọn hướng nhà, Dịch vụ đi kèm .... Nhưng hôm nay, người viết
muốn đưa đến cho bạn đọc một cái nhìn đầy đủ hơn về tính pháp lý của thị trường
căn hộ. Qua đó, giúp chúng ta tránh được những phiền toái, tranh chấp xảy ra
khi tiến hành mua bán chung cư, căn hộ (bởi vì kiện tụng chỉ làm bạn tốn rất nhiều thời gian và chưa chắc bạn sẽ
giành được thắng lợi – kể cả khi bạn đúng).
>> Xem thêm kinh nghiệm chọn mua chung cư để sở hữu căn hộ ưng ý
nhất.
Nào, chúng ta hãy cùng bắt đầu ....
Đầu tiên,
chúng ta cần tìm hiểu kỹ về năng lực của chủ đầu tư cũng như trình trạng dự án.
Bao gồm:
Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất
động sản. Giấy này sẽ đảm bảo, chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây
dựng và kinh doanh dự án bất động sản.
Tiếp đến, cần nghiên cứu một giấy tờ vô cùng quan trọng khác
là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất
của chủ đầu tư. Khi dự án có đầy đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải
phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là "đất sạch" không có tranh
chấp pháp lý hay nằm trong quy hoạch. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án
chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.
Ngoài
ra, cần xem thêm giấy phép xây dựng của dự án .Nhiều dự án hiện
nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm
tiến độ dự án.
Bên
cạnh đó cần phải xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư khi người dân
đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Lưu ý, khi đã có những giấy tờ cần
thiết từ chủ đầu tư, nếu muốn an tâm hơn, chúng ta nên đối chiếu với tài liệu ở
các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch
của thành phố.
Vậy là xong bước đầu tiên nhằm xác
định dự án chung cư mà chúng ta đang quan tâm có tính pháp lý tốt hay không.
Tiếp theo sẽ là gì nhỉ ??? ...
Bước
thứ hai, chúng ta cần xem kỹ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để đảm
bảo rằng các điều khoản trong hợp đồng là đủ chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm
của bên bán. Đặc biệt,
cần lưu ý một số nội dung quan trọng sau.
Dự án phải được thanh toán bằng tiền VNĐ.
Nếu hợp đồng mua bán quy định tiền
thanh toán là USD thì khi có tranh chấp xảy ra, tòa án sẽ không công nhận hợp
đồng mua bán này.
Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng của dự án hoặc theo thời gian rõ ràng. Cho
đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ nên thanh toán tối đa 70% giá trị hợp
đồng.
Người
ký hợp đồng phải là người đại diện
theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc được
chủ đầu tư ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.
Ngoài ra, khi ký hợp đồng mua bán những
dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì chúng ta cần chắc chắn rằng dự án đó
phải được xây dựng xong phần móng. Nếu dự án chưa xong móng mà chủ
đầu tư ký hợp đồng mua bán với khách hàng là vi phạm pháp luật.
Bên cạnh đó, chúng ta cần chú ý về các khoản chi phí khác
ngoài tiền mua nhà trong
tương lai. Chẳng hạn như chi phí quản lý chung cư, phí dịch vụ bảo vệ, phí giữ
xe, phí bảo trì, mức giá điện, nước,...Và phần diện tích chung, riêng của căn
hộ để tránh tranh chấp về sau.
Cuối cùng, hợp đồng quy định rõ chủ đầu tư phải có nghĩa
vụ bảo hành căn hộ chung cư
cho chúng ta trong
thời hạn bao lâu ??? (thường tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và
nghiệm thu đưa vào xây dựng). Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng
liên quan đến các bộ phận nhà ở (sàn, tường, trần, cầu thang bộ...) và cả những
hệ thống phục vụ sinh hoạt (điện, nước...).
Như vậy, chỉ cần nắm vững các lưu ý trên
là chúng ta có thể tránh được tình trạng tranh chấp khi mua nhà chung cư căn hộ trả
góp.
>>
Thao khảo thêm một số dự án căn hộ giá rẻ, uy
tín tại TP.HCM